Kuinka ostaa huoneistokompleksi

Asuntokompleksin ostaminen on pitkä, joskus monimutkainen prosessi. Sinulle on tärkeää löytää huoneistohotelli, jonka uskot voivan ansaita rahaa. Tarvittaessa työskentele läheisessä yhteistyössä kiinteistönvälittäjän kanssa kiinteistöjen löytämiseksi ja kirjanpitäjän kanssa analysoidaksesi huoneistokompleksin taloudellisia mahdollisuuksia. Jos haluat hakea lainaa, kerää tarvittavat tiedot ja ota yhteyttä useisiin lainanantajiin. Lisäksi on hyvä kuulla kiinteistöalan lakimiehiä auttamaan sinua prosessin läpi.

Askeleet

Osa yksi / 4: Huoneistokompleksin löytäminen

1. yksi Valitse minkä tyyppinen kompleksi ostaa. Haluat ehkä ostaa huoneistokompleksin, joka koostuu vain kerrostaloista. Sinun tulisi kuitenkin harkita myös 'sekakäyttöisen' kompleksin ostamista. Tämän tyyppinen kompleksi sisältää myös kaupallisia kiinteistöjä, joita voit vuokrata.
   • Kompleksi, joka ei ole tällä hetkellä sekakäyttöä, voidaan muuntaa. Vyöhykkeen on kuitenkin sallittava se.
   • Ajattele myös, mitä mukavuuksia haluat huoneistokompleksisi olevan. Siinä voi olla esimerkiksi kuntosali, uima-allas tai yhteiset tilat yksityistilaisuuksien pitämiseen.
2. 2 Harkitse kiinteistönvälittäjän palkkaamista. Haluat ostaa kompleksin alueelta, joka ei ole laskussa, ja agentti voi auttaa sinua tunnistamaan nämä alueet. Keskustele muiden huoneistokompleksien omistajien kanssa siitä, työskentelivätkö he agentin kanssa ja suosittelivatko he heitä.
   • Ihannetapauksessa sinun tulisi mennä jonkun kanssa, joka työskentelee agenttina kokopäiväisesti. Osa-aikainen ei välttämättä tunne markkinoita sisältä ja ulkoa.
   • Tietenkin voit tutkia huoneistokomplekseja itse. Tarkista verkko, keskustele muiden sijoittajien kanssa ja aja ympäri kaupunginosia. Agentti, jolla on kokemusta huoneistokomplekseista, voi kuitenkin säästää aikaa.
3. 3 Käy huoneistokomplekseissa. Käy aina kompleksissa henkilökohtaisesti, ennen kuin päätät ostaa. Sinun tulisi käydä läpi kompleksin kaikki rakennukset ja tarkastella kaikkia yhteisiä alueita. Tee muistiinpanoja ja esitä kysymyksiä. Asuntokompleksin ostaminen on suuri sijoitus, ja sinun ei pitäisi mennä eteenpäin, ellet tunne olosi mukavaksi rakennusten kunnossa.
   • Älä kävele kompleksin vain yhden rakennuksen läpi. Jos teet niin, voit olettaa, että muut rakennukset ovat vastaavassa kunnossa. Ole skeptinen, jos myyjän edustaja vastustaa kaikkien kompleksin rakennusten näyttämistä.
   • Muista käydä illalla, jotta voit tarkistaa huoneistokokonaisuuden turvaominaisuudet. Kävelytieiden tulee olla hyvin valaistuja, ovet lukittu kunnolla, eikä kukaan saa viipyä tilojen ympärillä.
4. 4 Keskustele nykyisen omistajan kanssa. Voit saada paljon arvokasta tietoa tapaamalla nykyisen huoneistokompleksin omistajan. Ole valmis esittämään asiaankuuluvia kysymyksiä. Kysy esimerkiksi seuraavista:
   • Kuinka monta yksikköä vuokrataan? Vuokrataan kerrostalokokonaisuus on helpompi rahoittaa.
   • Kuinka kauan vuokralaiset ovat olleet siellä? Monimutkainen pitkäaikaisten vuokralaisten kanssa voi olla vakaampi.
   • Miksi omistaja myy? Investointien eläkkeelle siirtyminen tai vaihtaminen ovat perusteltuja syitä. Omistaja, joka myy rahaa menettämisen vuoksi, on kuitenkin punainen lippu. Muista, että omistajan myymän syy voi olla luottamuksellinen.
5. 5 Kysy tietoja nykyisistä vuokralaisista. Haluat tietää heidän vuokrasopimuksistaan. Pyydä vuokralistaa, jonka tulisi sisältää seuraavat tiedot:
   • Luettelo vuokralaisista ja heidän yksiköistään.
   • Jokaisen yksikön mitat.
   • Vuokrasopimusehdot.
   • Vuokra ja talletussumma.
   • Makuuhuoneiden ja kylpyhuoneiden määrä kussakin yksikössä.
   Mainos

Osa 2 / 4: Kannattavuuden analysointi

1. yksi Arvioi, kuinka paljon voit veloittaa vuokrasta. Sinun ei pitäisi ostaa huoneistokompleksia, ellei sinulla ole varaa siihen. Analysoi, onko nykyinen vuokranantaja vuokrannut yksiköitä liian halvalla vai onko vuokra vastaava markkinakorkoon.
   • Löydä vertailukelpoisia huoneistokomplekseja verkosta. Katso kuinka paljon he mainostavat yksikköään. Saat upean resurssin, joka voi auttaa sinua löytämään lähellä olevat vuokrahinnat, käy osoitteessa https://padmapper.com/ .
   • Voit myös kysyä eri kiinteistönhoitoyhtiöiltä, ​​mikä on markkina-alueesi hinta.
   • Jos kompleksilla on liiketilaa, kiinteistönvälittäjä voi myös auttaa sinua selvittämään, kuinka paljon veloitetaan.
2. 2 Arvioi kulut. Asuntokompleksit tarvitsevat jatkuvaa ylläpitoa, joten sinun on analysoitava ylläpidon kustannukset. Hanki tuloslaskelma nykyiseltä omistajalta. Älä kuitenkaan luota siihen 100%. Omistaja saattaa vääristää joitain numeroita, jotta huoneistokokonaisuus olisi houkuttelevampi. Tarkista kulutustiedot uudelleen:
   • Hanki kompleksin verotiedot läänin arvioijalta.
   • Arvioi kiinteistönhoitokustannukset ottamalla yhteyttä kiinteistönhoitoyhtiöön. Kysy, kuinka paljon ne veloittavat. Tyypillisesti heidän palkkionsa perustuu prosenttiin odotetusta vuokrasta.
   • Laske tarvittavan huollon määrä. Jos et ole koskaan aiemmin hoitanut huoneistokompleksia, keskustele nykyisen omistajan kanssa. Kysy, kuinka paljon he käyttävät vuosittain kunkin yksikön tai tontin korjaamiseen. Ihannetapauksessa haluat kuluttaa noin 40 prosenttia käyttämästäsi rahasta toimintakuluihin.
3. 3 Suorita numerot. Lainanantajat eivät anna sinulle rahaa asuntokompleksin ostamiseen, ellet pysty osoittamaan, että se on kannattavaa. Tee tiivistä yhteistyötä kirjanpitäjän kanssa, kun haluat selvittää numerot ja luoda tarvittavat taloudelliset asiakirjat luotonantajan esittämiseksi. Löydät kirjanpitäjän ottamalla yhteyttä valtiosi julkisten kirjanpitäjien seuraan.
   • Laske nettotulosi, joka on bruttotulosi vähennettynä kuluilla.
   • Luo kassavirta-analyysi. Näytä kuinka saamasi rahamäärä vertaa kuluttamaasi summaan. Aloittaessasi tai silloin, kun vuokramarkkinat ovat huonot, sinulla ei ehkä ole kassavirtaa.
   • Muista, että lainanantajat järjestävät myös omia numeroitaan, samoin kuin arvioija, joka arvostaa monimutkaista.
   Mainos

Osa 3 / 4: Rahoituksen saaminen

1. yksi Tarkista luottotiedot. Sinulla on oikeusyksi ilmainen luottotiedotejoka vuosi. Lainanantajasi tarkastelee henkilökohtaista luottohistoriaasi, joten sinun kannattaa vetää se ja tarkistaa virheet.Kiistakaikki mikä on väärin.
   • Esimerkiksi tilit voivat olla luettelossa, jotka eivät ole sinun, tai tili saattaa olla väärin lueteltu oletuksena tai kokoelmina. Luottolimiitti voi myös olla väärä.
   • Aloita aikaisin. Koko riitaprosessi saattaa kestää jopa 60 päivää, ja sinun on luotava puhdas luottotiedot ennen kuin otat yhteyttä lainanantajiin.
2. 2 Lisätietoja kaupallisista lainoista. Kaupallisten kiinteistöjen lainat eivät ole samat kuin lainat, jotka otat oman kodin ostamiseen. Lainat voivat yleensä olla 30 vuotta tai jopa viisi tai seitsemän. Korkotaso voi myös olla muuttuva tai kiinteä.
   • Jos saat takavarikoimatta lainan, rakennus takaa lainan vakuudeksi. Kaikille lainanottajille ei kuitenkaan ole saatavana takuuvapaita lainoja, ja rakennuksen on yleensä oltava arvoltaan vähintään 2,5 miljoonaa dollaria.
   • Takaisinottolainalla olet henkilökohtaisesti vastuussa lainasta. Oletustapauksessa sinua voidaan nostaa kanne ja saatat menettää henkilökohtaisen omaisuutesi. Takaisinottolainat ovat riskialttiimpia, mutta se voi olla ainoa lainatyyppi, jonka saat uudeksi vuokranantajaksi.
   • Kaupalliset lainat edellyttävät myös käsirahaa, joka on noin 30% kauppahinnasta.
   • Jos sinulla on vaikeuksia saada kaupallista lainaa, harkitse sen sijaan kiinteistösopimuksen hankkimista. Kiinteistösopimukset vaativat suuren ennakkomaksun, mutta niiden hankkiminen on vähemmän vaikeaa. Ennakkomaksu voi olla pienempi kuin mitä pankki pyytää, riippuen siitä, kuinka paljon myyjä haluaa.
3. 3 Tee omistajalle tarjous. Keskustele kiinteistövälittäjän kanssa kohtuullisesta tarjouksesta, joka riippuu paikallisten markkinoiden tilasta. Jos markkinat ovat kuumat, saatat joutua maksamaan kysyttävän hinnan - tai jopa enemmän.
   • Riippumatta siitä, kuinka kuumilla markkinoilla, vaaditaan 90 päivän talletusjaksoa. Tarkastukseen tarvitaan vähintään 60 päivää. Sinulla on 30 päivää aikaa tarkistaa asiakirjat ennen sulkemista.
   • Jos käytät lainanantajaa, kysy heiltä, ​​kuinka kauan heidän on käsiteltävä lainasi. Luotonantajasta riippuen saatat joutua pyytämään omistajalta enemmän aikaa saadaksesi kaiken yhteen.
4. 4 Pyydä rakennus tarkastamaan. Palkkaa tarkastaja, jolla on kokemusta kaupallisista ominaisuuksista, mahdollisimman pian, jos myöhemmin ilmenee komplikaatioita tai viivästyksiä. Löydä tarkastaja saamalla lähetys kiinteistövälittäjältä tai keskustelemalla toisen huoneistokompleksin omistajan kanssa.
   • Tarkista etukäteen, mitä tarkastetaan. Kysy, onko sinun palkattava erikoistarkastaja tarkastamaan uima-allas tai tenniskenttä.
   • Jos tarkastaja löytää ongelmia, pyydä myyjältä luottoa, mikä vähentää maksamaasi summaa. Vaihtoehtoisesti myyjä voi tehdä korjaukset ennen sulkemista.
5. 5 Kerää tarvittavat tiedot lainahakemusta varten. Sinun on annettava lainanantajalle tiedot huoneistokompleksista hakemuksen yhteydessä, joten kerää seuraavat tiedot ennen kuin otat yhteyttä lainanantajaan:
   • kuvia huoneistokompleksista
   • pohjapiirrustukset
   • ympäröivän alueen kartta
   • kuvaus kiinteistöstä (esim. yksiköiden lukumäärä, rakennusvuosi jne.)
   • odotetut päivitykset
   • vuokratiedot
   • ostohinta
   • kauppaan osallistuvien kiinteistönvälittäjien, asianajajien ja omistajayritysten nimet
6. 6 Hae lainaa. Ota yhteyttä useisiin lainanantajiin, jotta voit verrata heidän tarjouksiaan. Pyydä hakemus ja lähetä se todistusasiakirjojen mukana. Jos lainanhoitaja tarvitsee lisätietoja, toimita se mahdollisimman pian.
7. 7 Vertaa lainoja. Hyväksyttyään sinulle lainanantaja lähettää sinulle aiesopimuksen tai termilomakkeen. Analysoi se huolellisesti. Se määrittää lainattavan summan ja muut ehdot. Valitse laina, jonka ehdot ovat sinulle parhaiten sopivia.
   • Allekirjoita valitsemasi lainanantajan termilomake tai aiesopimus. Tässä vaiheessa saatat joutua maksamaan talletuksesi.
   • Luotonantajan on noudatettava täyttä (ja lopullista) lainasitoumusta.
   Mainos

Osa 4 / 4: Suljetaan huoneistokompleksissa

1. yksi Palkkaa asianajaja. Sinun on allekirjoitettava monet oikeudelliset asiakirjat, ennen kuin voit ostaa huoneistokokonaisuuden. Älä yritä tehdä kaikkea itse. Sen sijaan sinun tulisi palkata kokenut asianajaja kaikkien asiakirjojen laatimiseksi ja tarkistamiseksi. Asianajaja voi tehdä seuraavaa:
   • Luonnosta, neuvottele ja tarkista ostosopimus.
   • Hae tarvittavat korjaukset omistajalta.
   • Varmista, että otsikko on selkeä.
   • Aseta escrow.
2. 2 Perustaa osakeyhtiö omistamaan huoneistokompleksi. Jos joku loukkaantuu huoneistokompleksissa, hän saattaa haastaa sinut, koska olit huolimaton huolimaton. Jos menetät oikeudenkäynnin, loukkaantunut voi seurata omaa omaisuuttasi, kuten omaa kotiasi. Omistamalla kompleksi LLC: n kautta henkilökohtaiset omaisuutesi on suojattu.
   • Rakennuksen omistaminen LLC: ksi ei suojaa sinua kaikilta oikeusjutuilta. Esimerkiksi lainanantajasi voi haastaa sinut, jos olet laiminlyönyt takauslainan. Asuntokompleksin omistaminen LLC tarjoaa kuitenkin merkittävän suojan henkilövahinkoja ja muita oikeusjuttuja vastaan.
   • Perustaa LLCtoimittamalla asianmukaiset asiakirjat valtiosihteeriisi ja hankkimalla tarvittavat luvat tai lisenssit. Asianajajasi voi myös auttaa sinua, koska tämä voi olla aikaa vievää.
3. 3 Tarkastele sopimuksia ja ilmoituksia. Sinun on suoritettava asianajajan kanssa merkittävä due diligence -tehtävä kiinteistösopimuksen päättämiseksi. Sinun on esimerkiksi tehtävä seuraavat toimet:
   • Pyydä asianmukaista otsikkokyselyä täyttämään. Asuntolainasuunnitelma ei yleensä ole riittävä. Sen sijaan tarvitset ALTA-nimikyselyn.
   • Tarkista kaikki kiinteistöä koskevat tiedot. Omistaja voi esimerkiksi paljastaa, että omaisuudessa on jotain vikaa, jota tarkastaja ei ole saanut kiinni.
   • Tarkista vuokralaisten vuokrasopimukset ja asiakirjat heidän toimeksiannostaan.
   • Harkitse kaavoitusrajoitusten vaikutusta huoneistokompleksiin. Jos haluat muuntaa kompleksin sekakäyttöön, tämä on tärkeä vaihe.
   • Tarkista huoneistokokonaisuuden palvelusopimukset.
   • Hanki tarvittavat luvat korjausten tekemiseen.
4. 4 Osallistu sulkemiseen. Asianajajan tulisi osallistua päätöskilpailuun yhdessä LLC: n edustajan kanssa (jos olet muodostanut sellaisen). Sinun pitäisi saada useita asiakirjoja sulkemisen yhteydessä, mukaan lukien vaatimusasiakirja sekä määrätyt vuokrasopimukset ja sopimukset.
5. 5 Palkkaa joku hoitamaan huoneistokompleksia. Kompleksin koosta riippuen voi olla mahdotonta hoitaa omaisuutta itse asumalla paikan päällä. Sen sijaan sinun tulisi palkata kiinteistönhoitoyhtiö. He hoitavat kiinteistöä keräämällä vuokraa ja aikatauluttamalla korjauksia.
   • Tarkista kustannukset. Kiinteistönhoitoyhtiöt veloittavat yleensä 5-10% kerätystä vuokrasta.
   • Keskustele muiden vuokranantajien kanssa saadaksesi viitteitä. Vaihtoehtoisesti voit tarkistaa paikalliselta asuntoyhdistykseltä.
   • Vertaa kiinteistöyhtiöitä yli hinnan perusteella. Katso myös heidän tarjoamiaan palveluja.
   Mainos

Yhteisön kysymykset ja vastaukset

Hae Lisää uusi kysymys

• Kysymys Asuntokodeille, jotka muodostavat suuren kompleksin, joka on melkein yhtä suuri kuin porteilla, onko mahdollista ostaa vain osa näistä riskien pienentämiseksi?Carla varvas
  Kiinteistönvälittäjä Carla Toebe on lisensoitu kiinteistönvälittäjä Richlandissa Washingtonissa. Hän on toiminut aktiivisena kiinteistönvälittäjänä vuodesta 2005 lähtien ja perusti vuonna 2013 kiinteistövälitystoimisto CT Realty LLC: n. Hän valmistui Washington State Universitystä kauppatieteiden kandidaatiksi.Carla varvasKiinteistövälittäjän asiantuntijavastaus Kaikki kiinteistöt ovat mahdollisesti neuvoteltavissa, mutta jos kaikki sijaitsevat yhdellä lohkolla tai useilla päällekkäisillä paketeilla, se tekisi siitä monimutkaisemman, koska tarvitsisi jakaa alueet, joissa kiinteistöt sijaitsevat. Sinun on tiedettävä, onko teossa mitään sellaista kirjaa, joka ei salli tätä ja salliko kaupunki sen. On olemassa lukuisia valtion virastoja, joiden on allekirjoitettava ja hyväksyttävä tällainen jakautuminen. Jos jokainen sijaitsee omalla paketillaan kokonaisuudessaan eikä sitä jaeta minkään muun yhteisön sisällä olevan paketin kanssa, eikä sitä ole kohdistettu tekorajoituksiin, todennäköisesti myyjän kanssa neuvoteltu tavara ostaa osa yhteisöstä. Monet kompleksit on muutettu erikseen omistettaviksi huoneistoiksi, joten se on mahdollista, ellei sitä ole rajoitettu ja myyjä on valmis myymään osan kompleksista. Se ei ole yksinkertainen prosessi, ellei kaikki ole jo hyväksytty ja paikallaan ja myyjä myy osia erikseen. Erotetuille osille ja mahdollisesti uusille osoitteille tulee olemaan uusia oikeudellisia kuvauksia, ja apuohjelmien uudelleenkytkentä ja vesi / viemäri huomioon ottaen saattaa olla tarpeen. Tarvitset myös vyöhykehyväksynnän, jos ostettuun osaan tarkoitetaan eri tavalla kuin nykyinen käyttö.
• Kysymys Minulla on 1 1/2 hehtaaria lähellä valtionyliopistoa, jolle haluan rakentaa huoneistoja. Kuinka löydän sijoittajan? Jos omistat maan, se tekee ehdotuksesta hieman helpompaa. Hanki hyvämaineiset urakoitsijat antamaan sinulle tarjouksia rakennuskustannuksista. Lisää varoja kattamaan odottamattomat kustannukset koko rakennusprosessin ajan. Tarvitset myös pääomaa rakennuksen ylläpitoon samalla kun etsit vuokralaisia ​​asumaan siinä. Pakkaat kulut ja myyt omistusosuuden% päteville sijoittajille. Sinun on myytävä sijoittajat arvolla, koska ei ole mitään katsottavaa. Sinulla on vain maa ja idea. Voit yrittää sekoittaa rahoituksen pankkilainoihin, jos luotosi on oikea. If antaa sinulle enemmän ihoa pelissä, jonka sijoittajat todella haluavat.

Esitä kysymys 200 merkkiä jäljellä Lisää sähköpostiosoitteesi saadaksesi viestin, kun tähän kysymykseen vastataan. Lähetä
Mainos